H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 12 GmbH & Co. KG – Ist-Situation und Prognose für die Anleger

Die H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 12 GmbH & Co. KG, München (kurz: „Gesellschaft“, „Fondsgesellschaft“ oder „Fonds“), ist ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG). Zur Realisierung des in § 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags definierten Gesellschaftszwecks hat die Gesellschaft im Jahr 1996 zwei Büro- und Einkaufszentren, das City Carré in Magdeburg und die Goethe Galerie in Jena sowie 1997 das Einkaufszentrum Blautal-Center in Ulm erworben. Im Geschäftsjahr 2006 wurde ein Büro- und Geschäftsgebäude und 2007 das Hotel Steigenberger in Jena dazugekauft, die mit der Goethe Galerie eine bauliche Einheit bilden. Weiterhin wurde im Jahr 2004 eine Beteiligung an der Martin Schmälzle Grundstücksgesellschaft Objekt Wolfsburg GmbH & Co. KG („Schmälzle KG“) erworben, deren Gesellschaftszweck die Weitervermietung eines Büro- und Verwaltungsgebäudes ist. Die Gesellschaft ist als Komplementärin in die Schmälzle KG eingetreten. Ihre Komplementäreinlage beträgt 18,0 Mio. EUR.

Ziele und Strategien

Mit einer Beteiligung an der Gesellschaft haben die Anleger in den Jahren 1997 – 1998 in drei Einkaufszentren, die „Goethe Galerie“ in Jena, das „City Carré“ in Magdeburg und das „Blautal Center“ in Ulm, investiert. Aus der Insolvenzzahlung des früheren Generalmieters des „City Carré“ Magdeburg, der Philipp Holzmann AG, hat die Fondsgesellschaft in den Jahren 2005 und 2007 darüber hinaus das Eigentum an einem Büro- und Geschäftsgebäude und dem Hotel „Esplanade“ in Jena sowie im Jahr 2004 die Mehrheitsbeteiligung an einem Verwaltungsgebäude in Wolfsburg erworben. Insbesondere aufgrund der vorgenannten Insolvenz des Generalmieters und der damit entfallenden Generalmieteinnahmen, der allgemeinen Mietpreisentwicklung in den neuen deutschen Bundesländern und der geringer als geplant eingetretenen Inflationsrate, die Mietanpassungen nicht wie geplant ermöglichte, liegen die Mieterträge der Fondsgesellschaft deutlich unter dem prognostizierten Wert. Hierdurch kam es gegenüber dem Prospekt zur Ausschüttungsreduzierung, obwohl gleichzeitig das Fremdkapital der Fondsgesellschaft überplanmäßig getilgt werden konnte, was die wirtschaftliche Stabilität der Fondsgesellschaft nachhaltig stärkt.

Wirtschaftsbericht-Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den ersten drei Quartalen 2014 25,4 Mrd. EUR umgesetzt, dabei entfällt rund die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. An zweiter Stelle folgen Handelsimmobilien mit 25 % Anteil am Transaktionsvolumen, Logistikimmobilien machen knapp 10 % aus. Unter den Top-5-Standorten ist München der gefragteste Markt, gefolgt von Berlin und Hamburg. Auf dem vierten Platz landet Frankfurt, dahinter Düsseldorf, das einen Zuwachs um 25 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnen konnte.1

Jena bildet neben Erfurt und Gera in Thüringen einen bedeutenden Einzelhandelsstandort ab. Dies kommt in einer überdurchschnittlich hohen Zentralitätskennziffer (111,7) mit entsprechender Kaufkraftbindung des Umlandes zum Ausdruck. Jena gehört zudem zu den ostdeutschen Städten mit dem höchsten Kaufkraftniveau von 86,5. Die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen umfassen den Bereich Teichgraben/Holzmarkt/Löbderstraße. Durch die Realisierung großflächiger Projekte in der Vergangenheit hat der Einzelhandelsstandort eine deutliche Aufwertung erfahren. Die Belebung der Einzelhandelslandschaft hat über die Jahre hinweg zu sichtbar steigenden Mieten auf 47,00 Euro/qm bei den kleineren Flächen in den zentralen Einzelhandelslagen geführt. Die Nettoanfangs-Renditen in zentralen Lagen liegen konstant um die 7 %.2

Als Landeshauptstadt, Universitätsstandort und Standort von Unternehmen in Zukunftsbranchen ist Magdeburg als ein attraktiver Bürostandort anzusehen. Dabei gehört Magdeburg gemessen an Flächenbestand und Umsatz zu den größeren Märkten in Ostdeutschland (nach Berlin, Leipzig, Dresden und Erfurt). Der Leerstand ist seit 2005 leicht rückläufig und ist im Vergleich zu anderen ostdeutschen Märkten moderat, aber im Vergleich zum Durchschnitt der C-Städte weit überdurchschnittlich. Der Vermietungsumsatz lag in den letzten Jahren durchschnittlich bei rd. 20 Tsd. qm MF-G pro Jahr. Das Mietniveau in der City -Carré-Lage ist in 2014 auf 7,70 Euro/qm gestiegen. Die Nettoanfangs-Renditen in zentralen Lagen liegen konstant um die 6,5 %.2

Ulm markiert aufgrund seiner verkehrsgeographisch günstigen Lage einen bedeutenden Einzelhandelsstandort im Osten Baden-Württembergs. Die hohe Bedeutung für die Region kommt in einer vergleichsweise hohen Zentralität mit entsprechender Kaufkraftbindung des Umlandes zum Ausdruck. Die zentralen Einzelhandelslagen konzentrieren sich um den Bereich des Münsters (Münsterplatz, Platzgasse, Hirschstraße). Die weitläufige Fußgängerzone in diesem Bereich übt wegen ihrer Fachwerkhäuser und gut in das Stadtbild eingefügter moderner Bauten eine hohe Anziehungskraft aus. Die Realisierung diverser Einkaufszentren und Fachmärkte in den vergangenen Jahren hat die Attraktivität Ulms als Einzelhandelsstandort deutlich erhöht. Mit den aktuell im Bau bzw. in Planung befindlichen Projekten Sedelhof-Galerie und Glacis-Galerie sowie den geplanten Maßnahmen im Entwicklungsareal um den Hauptbahnhof erfährt dieser Prozess seine Fortsetzung.2

1 CBRE , Deutschland Investment Quarterly, Q3 2014.
2 RIWIS, Online Datenbank.

Wolfsburg bildet einen wichtigen Büromarkt in der Region ab. Das von Eigennutzern dominierte Marktgeschehen ist weitestgehend bedarfsorientiert ausgerichtet und vor allem durch den Forschungs- und Entwicklungsbereich sowie durch die öffentliche Verwaltung geprägt. Das Marktgeschehen zeigt sich mit der Realisierung zahlreicher Projekte der wachsenden Forschungslandschaft sowie diverser Verwaltungseinrichtungen ab Ende der 1990er Jahre als sehr belebt. Die Hochphase bei Volkswagen führte auch zu einer Belebung der nachgelagerten Zulieferindustrie, wodurch die Mieten in der Spitze mittlerweile bei um die 12,00 Euro/qm liegen.2

Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Die Mietflächen des Büro- und Einkaufszentrums inkl. der Flächen vom Bauteil B10/13 und dem Hotel in Jena betragen ca. 80.600 qm. Die Mietfläche des Hotels in Jena beläuft sich nach einer Flächenverkleinerung aufgrund des Umbaus für den Mieter Saturn Electro-Handelsgesellschaften auf ca. 16.500 qm. Der Vermietungsstand zum 31. Dezember 2043 betrug ca. 97 % (Vorjahr: 97 %).

Die Mietfläche des Büro- und Einkaufszentrums in Magdeburg beträgt ca. 134.000 qm. Das Objekt war zum 31. Dezember 2014 mit rd. 93 % (Vorjahr: 93 %) vermietet.

Zusätzlich ist der Fonds Eigentümer eines Einkaufszentrums in Ulm mit einer vermietbaren Fläche von ca. 44.000 qm. Die Generalvermietung an die REWE-Centermanagement und Verwaltungs GmbH wurde vorzeitig zum 1. Dezember 2012 beendet. Das Centermanagement wird nun von der WealthCap Real Estate Management GmbH übernommen. Das Einkaufszentrum in Ulm ist zum 31. Dezember 2014 zu ca. 93 % (Vorjahr: 94 %) vermietet.

Im Vorjahr wurde ein Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2014 von 2,0 Mio. EUR prognostiziert. Der tatsächlich erzielte Jahresüberschuss beläuft sich auf TEUR 906. Die negative Abweichung ist insbesondere durch im Geschäftsjahr 2014 höher als geplant angefallenen Revitalisierungskosten beim Objekt Ulm begründet.

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage- Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2014 wurde bei Mieterträgen (inkl. Nebenkostenumlagen) von 41.137 TEUR (Vorjahr: 38.976 TEUR), sonstigen betrieblichen Erträgen von 2.069 TEUR (Vorjahr: 6.551 TEUR) und Abschreibungen von 8.786 TEUR (Vorjahr: 8.757 TEUR) ein Jahresüberschuss von 906 TEUR (Vorjahr: 8.044 TEUR) erzielt. Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten Erträge aus der Reduzierung der Rückstellung für drohende Verluste aus Zinsswapgeschäften in Höhe von 1.547 TEUR. Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind insbesondere Bewirtschaftungskosten von 20.174 TEUR (Vorjahr: 15.623 TEUR) erfasst.

Finanzlage

Die Finanzierung der Investitionen der Gesellschaft erfolgt am Abschlussstichtag im Wesentlichen mittels Eigenkapital (81.751 TEUR) sowie durch Bankdarlehen (219.576 TEUR). Zur Zinssicherung wurden vier Zinsswapgeschäfte mit einer Laufzeit entsprechend der Langzeitfinanzierung bis zum 29. Dezember 2017 abgeschlossen.

Die Gesellschaft nimmt an dem von der Wealth Management Capital Holding GmbH, München (kurz: WMC), geführten Cash-Pool-Verfahren teil. Zum Abschlussstichtag hat die Gesellschaft 5.822 TEUR (Vorjahr: 14.325 TEUR) im Cash-Pool angelegt. Diese Mittel werden noch für nicht abgeschlossene Umbaumaßnahmen im Einkaufszentrum Ulm vorgehalten. Im Rahmen des Flex-Cash-Konzepts wurden 9.345 TEUR (Vorjahr 8.859 TEUR) im Cash-Pool angelegt.

Das revolvierende Darlehen belief sich zum Stichtag auf 30.000 TEUR (Vorjahr: 34.780 TEUR) und ist spätestens am 31. Dezember 2017 zur Rückzahlung fällig.

Die Liquiditätslage der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2014 stets gut. Die Zahlungen aus den Mietverträgen gingen regelmäßig ein. Die Gesellschaft ist sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus den Darlehensverträgen nachgekommen.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich zum Abschlussstichtag um 18.196 TEUR auf 322.436 TEUR reduziert. Wesentliche Positionen auf der Aktivseite sind die Sachanlagen mit 280.489 TEUR (Vorjahr: 288.872 TEUR) sowie die Finanzanlagen mit 14.662 TEUR (Vorjahr: 14.835 TEUR), deren Veränderung im Wesentlichen aus planmäßigen Abschreibungen resultiert.

Die Passivseite ist neben dem Eigenkapital von 81.751 TEUR (Vorjahr: 87.582 TEUR) durch Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 220.304 TEUR (Vorjahr: 230.797 TEUR) sowie sonstige Rückstellungen von 15.654 TEUR (Vorjahr: 17.806 TEUR) geprägt. Unter den sonstigen Rückstellungen ist insbesondere der negative Marktwert der Zinsswaps zum 31. Dezember 2014 von 15.102 TEUR (Vorjahr: 16.649 TEUR) erfasst.

Die Gesellschaft ist beim Insolvenzverfahren des ehemaligen Generalmieters, der Philipp Holzmann AG, Frankfurt am Main, als Gläubiger angemeldet. Eine noch offene Forderung resultierend aus Mietgewährleistungs- bzw. -garantieansprüchen in Höhe von 4,1 Mio. EUR wurde bereits in Vorjahren vollständig wertberichtigt.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Der wesentliche finanzielle Leistungsindikator der Gesellschaft sind die auf der Planungsrechnung basierenden Ausschüttungsquoten. Eine Steuerung der Gesellschaft über andere finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren erfolgt nicht.

Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet.

Nachtragsbericht

Bei dem Objekt City-Carré in Magdeburg stehen im laufenden Geschäftsjahr 2015 ca. 6 % der Gesamtmietfläche, was in etwa 8.000 qm entspricht, zur Verlängerung an. Von diesen auslaufenden Mietverträgen konnten bislang bereits 29 % verlängert werden. Lediglich bei 5 % dieser Fläche steht die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2015 fest. Bei den übrigen 66 % wurde noch keine finale Entscheidung mit den bisherigen Mietern bzw. potenziellen Nachmietern getroffen.

Weitere Vorgänge von wesentlicher Bedeutung für die Lage der Gesellschaft sind nach Abschluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

Risikobericht

Vorbemerkung

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft wird maßgeblich von der Wertentwicklung der Immobilien, der Bonität der Mieter, der Anschlussvermietung sowie der Finanzierungskonditionen beeinflusst.

Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken

Anschlussvermietungsrisiken können sich grundsätzlich bei Auslaufen bestehender Mietverträge ergeben. Die Aktivitäten zur Vermietung von Leerstandsflächen, insbesondere beim Objekt Magdeburg und Ulm, werden unvermindert fortgesetzt. Das aktive Mietermanagement der Gesellschaft umfasst neben der aktiven Betreuung der Mieter auch ein Forderungsmanagement, wodurch mit geeigneten Maßnahmen Forderungsausfälle nicht entstehen und Mietrückstände zeitnah ausgeglichen werden.

Marktpreisrisiken

Aus den getätigten Zinsswapgeschäften können sich bei weiterer für die Gesellschaft ungünstiger Entwicklung am Kapitalmarkt grundsätzlich weitere Risiken für die Gesellschaft ergeben, die bilanziell als zusätzliche Drohverlustrückstellungen zu berücksichtigen wären.

Operationelle Risiken

Operationelle Risiken werden grundsätzlich nicht gesehen, da sämtliche Aufgaben auf die WMC ausgelagert sind. Auch das Risikomanagement für die operationellen Risiken ist auf die WMC ausgelagert. Operationelle Risiken sind für die WMC im Wesentlichen identifizierte Risiken aus Personal, IT sowie Prozessen.

Im Geschäftsjahr 2014 wurden keine wesentlichen operationellen Risiken identifiziert.

Zusammengefasste Darstellung der Risikolage

Ausschlaggebend für die Wertentwicklung der unmittelbar bzw. mittelbar gehaltenen Objekte sind insbesondere die bauliche Substanz, die Lage, die infrastrukturelle Anbindung sowie die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Ein aktives Facility Management wird zur Risikovermeidung im Bereich der Gebäudesubstanz betrieben. Durch regelmäßige Wartungen der haustechnischen Anlagen und der Gebäudehülle werden frühzeitig Mängel und Schäden erkannt, deren Reparatur zeitnah durchgeführt wird.

Aus der Beteiligung an der Schmälzle KG erwachsen keine erkennbaren Risiken aus eventueller Inanspruchnahme infolge der Komplementärstellung in der Gesellschaft.

Chancenbericht

Künftige Chancen sehen wir vorwiegend in der Vermietung leer stehender Flächen nach erfolgten Aus- und Umbauten in den Bestandsobjekten, in der Steigerung der Flächenerlöse sowie der Wertentwicklung der Immobilien.

Prognosebericht

Die Vermietungssituation der Fondsimmobilien ist aus heutiger Sicht als stabil zu bewerten. Der Fokus der Fondsgeschäftsführung liegt auf der Werterhaltung bzw. Wertsteigerung der vier Fondsimmobilien in Jena, Magdeburg, Ulm und Wolfsburg. Hierzu zählt aber auch ein vorausschauendes Instandhaltungsmanagement aller technischen Gewerke sowie Dach und Fach in den Fondsobjekten. Die in der langfristigen Prognose einkalkulierten Kosten beruhen auf Erfahrungswerten und stellen in erster Linie grobe Planwerte dar. Eine Umsetzung der Maßnahmen muss dann im Einzelnen geprüft werden. Allerdings ist abzusehen, dass mit zunehmendem Alter der Fondsimmobilien die Aufwendungen für Instandhaltungen steigen werden.

Magdeburg: Die Fondsgeschäftsführung wird auch weiterhin alle Mittel ergreifen, um mögliche Ansprüche der Fondsgesellschaft im Kontext des Tunnelprojektes der Stadt Magdeburg zu sichern. Es wird versucht, die auslaufenden Mietverträge bzw. Leerstände (rd. 7,5 %) zu gleichbleibenden Konditionen nachzuvermieten, was sich aufgrund der aktuellen Markt- und Konkurrenzlage allerdings als schwierig darstellen wird. Generell befindet sich das Fondsobjekt aber in einer stabilen Situation.

Jena: Die Situation des Fondsobjekts kann als sehr gut bezeichnet werden, was sich auch im Vermietungsstand (rd. 97 %) widerspiegelt. Die jüngsten Maßnahmen, vor allem die Vermietung an Saturn, sorgen für eine weitere Aufwertung des Objektes.

Ulm: Auch im Jahr 2014 wird die Repositionierung und Revitalisierung des „Blautal-Centers“ in Ulm weiter vorangehen mit dem Ziel, die Maßnahmen spätestens in 2015/Anfang 2016 abzuschließen. Hierin liegt die Chance, durch das aktive Centermanagement und eine professionelle Repositionierung des Centers den Werterhalt der Fondsimmobilie mit Blick auf deren spätere Verkaufschancen sicherzustellen.

Aufgrund der fortgeschrittenen Fondslaufzeit und in Abwägung der Immobilienalter wird der langfristige strategische Ausblick der Fondsgesellschaft sein, Möglichkeiten eines Verkaufs des einen oder anderen Fondsobjektes bzw. -teilobjektes vorzubereiten, um somit mittelfristig ggf. bei guten Marktgegebenheiten agieren zu können.

Bei Mieterträgen in Höhe von voraussichtlich 41 Mio. EUR und Abschreibungen in Höhe von voraussichtlich 8,7 Mio. EUR sowie Zinsaufwendungen in Höhe von voraussichtlichen 9,0 Mio. EUR und sonstigen betrieblichen Aufwendungen von ca. 36 Mio. EUR – hier kommen die für 2015 geplanten Instandhaltungsaufwendungen i.H.v. rd. 13 Mio. EUR zum Tragen, welche maßgeblich aus der Revitalisierung des Blautal Centers anfallen – wird für das laufende Geschäftsjahr 2015 ein Jahresfehlbetrag in Höhe von voraussichtlich 5,5 Mio. EUR

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